Аренда земельных участков по эмфитевзису

Эмфитевзис - это право долгосрочной аренды участка

Объем правомочий эмфитевта был широк. Он владел земельным участком и эксплуатировал его как хороший хозяин. Он имел право на плоды, доходы и другие приращения земли, взятой в долгосрочную аренду. Кроме того, он распоряжался своим правом, имея возможность продать, заложить, передать землю по наследству. Были некоторые ограничения в процедуре отчуждения земельного участка, которые устанавливались в интересах собственника. Собственник земли имел право "первого покупателя" и право "на уведомление".

При отчуждении эмфитевзиса собственник получал установленный законодательно процент от совершенной сделки. Объем правомочий арендатора-эмфитевта позволял сравнивать эмфитевзис с правом собственности на землю, хотя речь шла только о владении земельным участком с правом наследования. Таким образом именно эмфитевтические отношения породили теорию разделенной собственности, которая периодически получала признание и распространение в цивилистике.

Эмфитевкарный договор на земельный участок

Специфичны были основания возникновения эмфитевзиса, главным из которых являлся эмфитевкарный договор аренды. Это была наследственная аренда, получившая особое закрепление в качестве специального договора. Эмфитевзис был возмездным, предполагающим уплату ежегодных платежей в виде оброка (vectigal, canon). Эти платежи были ниже обычной арендной платы, но не подлежали изменениям по соглашению сторон. Инструментарий гражданско-правовой защиты субъекта эмфитевтического права был хорошо разработан, что позволяло с полной уверенностью рассматривать данное право не как личное, а как вещное по своей юридической природе имущественное право.

Эмфитевзис в истории гражданского права и практики имущественных отношений России имел облик чиншевого права. Абсолютного тождества в объеме, точнее в содержании, данных прав на землю не было. Однако родственность названных конструкций земельного права совершенно очевидна.